Les exigences du bail commercial, pour la franchise aussi (3)

La cession du bail est une opération très importante. Elle peut en principe s'effectuer librement. Elle doit surtout être réalisée dans le respect des clauses du contrat.

Si le commerçant n'est pas propriétaire de son local, il peut valoriser son patrimoine par le bail qui est un critère déterminant de la valeur du fonds de commerce. L'acquéreur achète les droits que le commerçant cédant a sur les murs, la durée du bail et le droit de renouvellement. Il poursuit donc le bail en cours.

La cession du bail est libre, le propriétaire ne peut s'y opposer dès lors que la cession lui a été signifiée par acte d'huissier. Toute clause contraire dans le contrat de bail est considérée comme nulle.

En revanche il peut être prévu que le bailleur donne un accord préalable, il s'agit d'une clause de solidarité permettant d'éviter un nouveau locataire insolvable. Dans tous les cas il est nécessaire de bien respecter les clauses prévues dans le contrat en cas de cession du bail.

La cession ne modifiant pas le bail primitif, le loyer n'est pas non plus modifié avant la fin de la période triennale. Le changement de locataire ne donne pas un motif de déplafonnement du loyer. Les obligations et les conditions demeurent pour le renouvellement, que ce soit à propos des locaux ou de leur commercialité.

C'est à l'acquéreur de vérifier au moment de la signature du bail que les conditions ne sont pas modifiées et qu'il ne risque pas de subir une augmentation de loyer. La situation est différente quand un commerçant souhaite céder son bail sans le fonds de commerce. Une clause du contrat de bail peut l'interdire.

Dominique Deslandes